Como Pagar o ITBI Sobre o Valor do Negócio e Não Sobre o Valor de Referência da Prefeitura
Você está tentando registrar um imóvel e foi surpreendido com uma cobrança de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) muito acima do valor real da compra? Saiba que você tem direito de pagar o ITBI com base no valor do negócio declarado na escritura – e não no valor de referência arbitrado pela prefeitura.
Neste artigo, você vai entender:
O que é o valor de referência e por que ele pode ser ilegal;
O que diz a jurisprudência atual do STJ (Tema 1.113);
Como atualizar o valor da compra antiga para pagar o ITBI corretamente;
O que fazer se a prefeitura recusar;
Como ajuizar uma ação para garantir esse direito.
O Que é o Valor de Referência do ITBI?
O valor de referência é um valor arbitrado pela prefeitura com base em estimativas genéricas do mercado imobiliário. Ele não leva em conta as particularidades do seu imóvel ou o valor real da compra.
Na prática, muitas prefeituras – como a de São Paulo – obrigam os contribuintes a pagar o ITBI com base nesse valor inflacionado, mesmo quando a compra foi feita por um preço menor.
O Que Diz o STJ? Tema 1.113
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP) e pacificou o entendimento de que:
“O valor da base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sendo ilegítima a adoção de valor arbitrado pelo Fisco como referência, antes do exercício do contraditório e da ampla defesa.”
Ou seja:
? Você pode pagar o ITBI com base no valor da transação declarada;
? O município não pode impor um valor de referência Como Atualizar o Valor da Compra Antiga?
Como Atualizar o Valor da Compra Antiga?
Muitas pessoas compraram imóveis há anos e só conseguiram regularizar a situação mais recentemente. Se esse for o seu caso, você não precisa pagar o ITBI com base no valor atual de mercado.
Basta atualizar o valor original da compra monetariamente, usando a Tabela Prática do TJ/SP (IPCA-e). Isso garante que o valor reflita a inflação do período, sem distorções.
Exemplo real:
Valor da compra em 1989: Cz$82.178,10
Valor atualizado: R$244.988,80
ITBI devido: R$7.349,64
ITBI exigido pela prefeitura com base no valor de referência: R$28.633,20
Diferença abusiva: R$21.283,56
E Se a Prefeitura Não Aceitar?
Infelizmente, o sistema eletrônico da Prefeitura de São Paulo não permite a emissão da guia do ITBI com base no valor real da transação.
Nesse caso, você tem três opções:
1. Mandado de segurança preventivo;
2. Ação de obrigação de fazer com tutela de urgência;
3. Ação declaratória de inexigibilidade do valor excessivo do ITBI.
Essas ações têm sido reconhecidas e acolhidas pelos tribunais, com base no Tema 1.113 e decisões recentes do TJ/SP.
Exemplo de Decisão do TJ/SP (2025)
“A base de cálculo do ITBI é calculada sobre o preço de comercialização no mercado, conforme tese fixada no Tema 1.113 do STJ. No entanto, a correção monetária da base de cálculo pela Tabela Prática do TJSP (IPCA-e) é necessária para manter o valor real da operação.”(TJSP, Remessa Necessária Cível 1010779-61.2025.8.26.0053, julgado em 31/07/2025)
Conclusão: Você Tem Direito de Pagar Menos ITBI
Você não é obrigado a aceitar o valor de referência imposto pela Prefeitura. Se você tem documentos que provam o valor real da compra, é seu direito pagar o ITBI com base nesse valor, atualizado monetariamente – e o Judiciário está ao seu lado.
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