Documentos – Compra de Inmueble en Brasil
La contratación de un abogado especializado en transacciones inmobiliarias es fundamental, ya que la inmobiliaria no actúa con la debida independencia ni imparcialidad en el análisis de la operación, dado que su interés principal es la percepción de la comisión inmobiliaria.
No sea una nueva víctima de fraudes inmobiliarias, que pueden ocasionar la pérdida total del capital invertido.
Exija siempre la presentación y análisis de los documentos que se enumeran a continuación.
Documentos del Inmueble
a) Certificado de registro del inmueble expedido por el Registro de la Propiedad, con certificación de cargas y gravámenes;
b) Certificado de inexistencia de deudas municipales;
c) Certificado negativo de expropiación;
d) Certificado de laudêmio para inmuebles ubicados en áreas de la Marina;
e) Las tres últimas facturas de servicios de agua y electricidad.
Documentos del Vendedor
a) Certificado negativo del distribuidor civil, incluyendo ejecuciones fiscales (estatales y municipales) y quiebras;
b) Certificado negativo del distribuidor penal;
c) Certificado negativo de la Justicia Federal (civil y penal);
d) Certificado negativo de la Justicia Laboral;
e) Certificado negativo del distribuidor de protestos de títulos;
f) Certificado negativo de la Receita Federal;
g) Comprobante de domicilio.
Observación importante – Vendedor empresario
Si el vendedor figura como socio de una persona jurídica, el comprador debe solicitar también las certificaciones de la empresa, ya que las deudas societarias pueden ser dirigidas contra los socios.
Además de las certificaciones mencionadas, en nombre de la empresa es indispensable obtener:
a) Certificado de regularidad del INSS;
b) Certificado de regularidad del FGTS;
c) Certificado de cumplimiento de tributos estatales (ICMS).
Propietario anterior
Si el actual propietario adquirió el inmueble hace menos de un año, todas las certificaciones deberán ser solicitadas también a nombre del propietario anterior.
En muchos casos, el verdadero propietario transfiere el bien a un tercero sin deudas con la intención de inducir a error al comprador, quien solicita certificaciones únicamente del último titular.
Unión estable
Si el propietario actual convive en unión estable, es indispensable que su conviviente participe formalmente en la venta del inmueble, a fin de evitar nulidades futuras.
Inmueble en condominio residencial
a) Certificados negativos a nombre del condominio;
b) Declaración de la administradora o del síndico (acompañada del acta de asamblea que lo designó) certificando la inexistencia de deudas condominiales hasta la fecha de la posesión;
c) Última acta de asamblea del condominio, para conocimiento de obras o gastos extraordinarios.
Inmueble rural
a) Certificado de registro del inmueble con certificación de cargas;
b) CCIR;
c) CAR;
d) ITR;
e) Certificado negativo de expropiación;
f) Certificado de laudêmio para inmuebles ubicados en áreas de la Marina;
g) Las tres últimas facturas de agua y electricidad;
Además de otros documentos que puedan ser exigidos según el caso concreto.
Conclusión
👉 Es preferible perder una oportunidad de negocio que perder todo el capital invertido.
No sea una nueva víctima. Siempre que sea posible, contrate un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de formalizar la compra.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo
Abogado y socio de Carrillo Sociedade de Advogados