Um contrato de 1994, três tentativas frustradas e uma regularização concluída em 2024: o que o caso ensina sobre prova, prescrição e efetividade.
Por Héctor Luiz Borecki Carrillo
O contrato foi assinado em abril de 1994. O título chegou à matrícula em maio de 2024. Entre os dois acontecimentos, houve adjudicação compulsória (1), usucapião (2), pedido de alvará (3) e uma controvérsia que sobreviveu aos próprios compradores. Quando a regularização finalmente se concretizou, o imóvel foi adjudicado aos seus espólios (4). A espera já havia atravessado uma geração.
Não faltaram processos. Faltara, até então, uma solução capaz de reunir o que estava disperso: os contratos, a prova do pagamento de um negócio antecedente, a controvérsia sobre o preço da aquisição posterior, os efeitos do tempo e as exigências do Registro de Imóveis.
O caso merece ser contado não como demonstração de que sempre existe uma saída, mas como advertência contra um erro frequente de perspectiva: confundir o insucesso das tentativas anteriores com a dispensa de examinar, novamente e por inteiro, o problema que permaneceu.
Um contrato, três tentativas e obstáculos diferentes
O compromisso de compra e venda previa a outorga da escritura definitiva depois da integralização do preço. Também contemplava a adjudicação compulsória diante da recusa dos vendedores. No papel, estava desenhado o caminho para a conclusão do negócio. Na prática, a controvérsia sobre o pagamento impediu que esse caminho produzisse o resultado esperado.
A adjudicação não foi obtida. Em novembro de 2002, o Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento aos recursos, apontando ausência de prova de quitação de uma parcela contratual. Há uma precisão necessária: embora relatos posteriores tenham chamado esse resultado de improcedência, o relatório do próprio acórdão descreve a sentença recorrida como extinção sem análise do mérito. O documento deve prevalecer sobre a simplificação de sua história.
Depois, buscou-se a usucapião. Surgiu, porém, um obstáculo de outra natureza: o apartamento estava edificado em terreno de marinha. Em 2016, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região manteve a rejeição do pedido, apoiado em informação da Secretaria do Patrimônio da União e na caracterização da situação como mera ocupação. Aplicou a vedação constitucional à aquisição de imóveis públicos por usucapião.
Não se tratava apenas de contar anos de posse. Os terrenos de marinha integram o patrimônio da União, e os imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Outra questão, juridicamente distinta, é a aquisição do domínio útil já constituído em regime de aforamento, admitida em determinadas situações sem atingir o domínio direto da União. Essa não foi a configuração reconhecida naquele processo.
Em 2019, tentou-se um alvará judicial. Também não houve solução. O juízo identificou resistência à pretensão e destacou que o compromisso havia sido celebrado com pessoa diferente dos requeridos. A cessão e seus efeitos precisavam ser examinados em ação própria, sob contraditório, e não resolvidos pelo alvará pretendido.
Os obstáculos eram diferentes. A prova da quitação não se confundia com a natureza pública do terreno; nenhuma delas se confundia com a necessidade de completar a cadeia de transmissões. Tratar tudo como um único problema — a falta da escritura — dificultava perceber as questões que precisavam ser resolvidas separadamente.
Reconstruir a causa antes de renovar o pedido
A estratégia começa quando o problema deixa de ser contado e passa a ser decomposto.
Era necessário separar, desde logo, dois negócios: a promessa anterior, constante da matrícula, e a contratação posterior, celebrada pelos compradores em 1994. A alegação de inadimplemento não podia circular indistintamente entre essas relações, como se houvesse um único contrato, um único credor e uma única obrigação.
Nesse ponto, a própria matrícula oferecia uma informação decisiva. O compromisso antecedente, formalizado em 1980, registrava o pagamento integral do preço. A sentença de 2024 utilizou expressamente esse dado para afastar a alegação de falta de pagamento daquele negócio. Quanto à contratação de 1994, examinou separadamente a prescrição da pretensão de cobrança.
Essa distinção impede uma conclusão apressada: a quitação documental do negócio antecedente não demonstrava, por si só, o pagamento integral da contratação posterior. Cada documento precisava responder à obrigação a que efetivamente se referia.
A ação proposta em 2020 reuniu pedidos de reconhecimento da validade do negócio, declaração de prescrição e providências destinadas à obtenção do título. Não se buscava apenas uma afirmação abstrata sobre o tempo transcorrido. Pretendia-se resolver a relação contratual e produzir uma decisão utilizável no Registro de Imóveis.
A defesa opôs coisa julgada, ilegitimidades, ausência de prescrição, exceção do contrato não cumprido e violação da continuidade registral. Pediu, ainda, a aplicação de sanções por litigância de má-fé. A nova demanda precisava enfrentar essas objeções, não apenas renovar a expectativa dos interessados.
O tempo como questão jurídica
A tese dos autores deslocava parte da controvérsia: admitida, para argumentar, a existência de parcelas não pagas, seria ainda exercitável a pretensão de cobrá-las? E que consequências essa situação produziria sobre o pedido de regularização?
A sentença acolheu a prescrição da pretensão de cobrança relativa ao contrato de 1994, invocando o artigo 206, § 5º, I, do Código Civil. Também rejeitou a alegação de interrupção pelas demandas anteriores: segundo a análise judicial, elas haviam sido propostas pelos compradores para regularizar o imóvel, enquanto os alegados credores não haviam tomado providências para receber o suposto saldo.
O fundamento não deve ser reduzido à frase de que, depois de muitos anos, tudo prescreve. A disciplina da prescrição exige identificar a pretensão, os vencimentos, os acontecimentos juridicamente relevantes e, nos contratos antigos, a incidência das regras de transição. A idade do documento, isoladamente, não substitui essa investigação.
Também foi necessário enfrentar a coisa julgada. A sentença de 2024 considerou distintos os pedidos e fundamentos examinados nas demandas anteriores e afastou a preliminar. Rejeitou, igualmente, a imputação de má-fé, reconhecendo o exercício do direito de ação.
Isso não significa que uma nova denominação permita reabrir qualquer litígio encerrado. Uma petição não se torna nova apenas porque recebe outro nome. O exame depende dos limites do que foi decidido, das pretensões deduzidas e da efetiva configuração da nova demanda. A coisa julgada é garantia a respeitar, não inconveniente a disfarçar.
A ressalva que uma vitória não dispensa
Neste ponto, a análise precisa enfrentar sua objeção mais forte.
Prescrição não é recibo de pagamento.
O desaparecimento da pretensão de cobrança não equivale à demonstração do adimplemento. Essa distinção, aliás, já aparecia no acórdão de 2002, que reproduzia entendimento segundo o qual a prescrição das prestações não supria a quitação necessária à adjudicação compulsória. Portanto, seria inexato apresentar a prescrição como assunto jamais considerado na história do caso.
A jurisprudência posterior reforça a cautela. No REsp 2.207.433/SP (5), julgado em 3 de junho de 2025, a Terceira Turma do STJ reafirmou que a adjudicação compulsória depende da quitação integral do preço, mesmo quando prescritas as parcelas remanescentes. Afastou, também, a aplicação da teoria do adimplemento substancial para esse fim.
No AREsp 2.119.519/SP (6), publicado em dezembro de 2025, a Quarta Turma reiterou que a prescrição atinge a pretensão de cobrança, não extingue a obrigação de pagar e não autoriza considerar quitado o contrato para adjudicar o imóvel.
São julgados de outros processos. Não constituem decisões sobre o imóvel aqui examinado, mas impedem transformar o resultado obtido em uma fórmula reproduzível. A sentença de 2024 adotou, nesse ponto, solução favorável aos autores que não deve ser apresentada como expressão da orientação desses precedentes.
O que interessa ao leitor não é a promessa de que uma declaratória resolverá qualquer adjudicação frustrada. É compreender como uma demanda foi construída, quais fundamentos foram acolhidos, quais objeções subsistem no plano jurídico e até onde o resultado está documentalmente demonstrado.
A sentença precisava servir ao registro
Mesmo com o acolhimento da tese prescricional, ainda restava um problema: a continuidade registral.
A inicial pretendia cancelar o compromisso anterior lançado na matrícula para viabilizar a transferência aos autores. O juízo rejeitou esse pedido. Entendeu que apagar aquela etapa violaria a continuidade e determinou o cumprimento das transmissões, fazendo a sentença valer como suprimento das declarações de vontade necessárias.
Esse aspecto não é secundário. A solução não consistiu no acolhimento indistinto de tudo o que fora pedido. Uma parte da pretensão foi recusada, e o caminho de cumprimento foi delimitado para preservar o encadeamento dos negócios.
A continuidade registral não era um obstáculo a contornar, mas uma exigência a cumprir.
O artigo 501 do Código de Processo Civil oferece o mecanismo para superar a declaração de vontade não emitida: a sentença de procedência, depois do trânsito em julgado, produz seus efeitos. A ausência da assinatura deixa, assim, de exigir uma colaboração pessoal que o processo já reconheceu ser devida.
No caso, a sentença foi proferida em 9 de janeiro de 2024. O registro informa seu trânsito em julgado em 14 de fevereiro. A carta de sentença foi expedida em março e, em 13 de maio, ingressou na matrícula. O R.12 consignou a adjudicação aos espólios dos compradores e o cumprimento das promessas a que remetiam os registros anteriores.
Há precisão também no desfecho: o documento apresentado demonstra a aquisição pelos espólios, não uma transferência individual à inventariante. Tampouco permite concluir que desapareceram o regime patrimonial da União ou todas as obrigações administrativas vinculadas ao terreno. Comprova, concretamente, o ingresso do título judicial e a regularização registral nele descrita.
O que permanece depois do processo
Para quem adquire, herda ou administra patrimônio imobiliário, a lição começa antes do litígio: não basta compreender quem negociou. É preciso saber quais direitos essa pessoa detinha, que obrigações assumiu, o que foi pago e como o negócio poderá alcançar o registro.
Para a advocacia, a lição é ainda mais exigente. Uma causa antiga não pede apenas uma tese nova. Pede leitura integral, separação de relações jurídicas, confronto com a melhor defesa possível e atenção ao ato que deverá ocorrer depois da sentença.
A história examinada não autoriza desprezar a prova da quitação, relativizar o patrimônio público ou tratar a prescrição como instrumento automático de aquisição. Autoriza reconhecer algo mais concreto: uma controvérsia iniciada em 1994 recebeu uma solução judicial que foi efetivamente registrada em 2024.
A tese precisava chegar à matrícula.
O processo não devolveu as décadas consumidas. Mas o título finalmente encontrou seu lugar no registro. E essa é uma medida rigorosa do trabalho jurídico: não apenas formular uma resposta convincente, mas conduzir o direito reconhecido até o ato capaz de torná-lo efetivo.
Conclusão
Há causas em que a maior vitória não está em vencer o impossível, mas em descobrir que o impossível era apenas um problema ainda não inteiramente compreendido — e fazer com que, ao fim, o Direito encontre aquele a quem pertence.
Autor:
Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado, sócio da Carrillo Advogados.
Processos, precedentes e legislação consultados:
1. adjudicação compulsória – Apelação Cível nº 122.596-4/3, 5ª Câmara de Direito Privado, julgamento em 28 de novembro de 2002, TJ-SP;
2. usucapião – Tribunal Regional Federal da 3ª Região. Apelação Cível nº 0000095-51.2008.4.03.6104/SP, 5ª Turma, relator desembargador federal Paulo Fontes, julgamento em 9 de maio de 2016;
3. pedido de alvará – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Processo nº 1008750-73.2019.8.26.0562, 2ª Vara de Família e Sucessões de Santos. Sentença de 7 de novembro de 2019;
4. ação declaratória de prescrição com pedido de adjudicação – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Processo nº 1002182-07.2020.8.26.0562, 1ª Vara Cível de Santos. Sentença de 9 de janeiro de 2024
5. REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025 (DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO)
6. AREsp n. 2.119.519/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025 (AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO DE PARCELAS. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.)
Legislação: Constituição Federal, artigos 20, VII, e 183, § 3º; Código Civil, artigos 189, 206, § 5º, I, e 2.028; Código de Processo Civil, artigos 501–503.